OLAGANÜSTÜ KAT MALIKLERI KURULU TOPLANTISINDA ALINAN KARARLAR HAKKINDA OLUMSUZ OY KULLANMAYAN MALİKİN DAVA AÇMA HAKKI YOKTUR.

Davacılar vekili dava dilekçesinde, Bakırköy Zeytinlik Mah. Yakut Sk. adresinde bulunan tapuya 16 pafta, 105 ada, 14 parsel sayıda kayıtlı, üzerinde kurulu kat mülkiyetine göre, zemin ve çatı dahil dört katta sekiz bağımsız bölümden oluşan ana taşınmazda kat malikleri olduklarını, bu ana taşınmaz üzerinde, 16/06/1967 gün ve 2467 yev.sayı ile kat mülkiyeti kurulduğunu, 31/10/2015 tarihine kadar apartmanın KMK'nunda öngörülen kurallara uygun yönetimi için yıllık olağan genel kurul toplantıları yapılıp hiçbir karar ve uygulama yapılmadığı halde; ana taşınmazdaki bir kısım kat maliki, Büyükçekmece 2. Noterliğinin 28/10/2015 gün 35091 yev.sayısı ile Zeytinlik Mah. Yakut Sk. Ebru Apt. No: 30 Bakırköy/İstanbul adresindeki apartmanın yönetimi için karar defteri onayını yaptırdıktan sonra 8 nolu kat maliki E. M.'in istemi ile 31/10/2015 günde apartmanın olağanüstü genel kurul toplantısı yapılarak davalının yönetici seçildiğini, 31/10/2015 günlü toplantıdan en az 15 gün önce ana taşınmazdaki tüm kat maliklerine imzaları bulunan bir çagrı ile taahhütlü bir mektupla, toplantının yapılmasının gerekli kılan sebebini gösterin bir bildirim yapılmadığını, davacıların 31/10/2015 gününde olağanüstü genel kurul toplantısı yapıldığını, bu toplantıda ne gibi kararlar alındığını 30/06/2016 günü ögrendiklerini, kat malikleri kurulu toplantısı KMK 'nun 29/2 maddesinin emredici kurallarına aykırı yapıldığından "yok hükmünde" olduğunu, Ebru Apartmanının 31/10/2015 gününde yapılan "olağanüstü genel kurul toplantısının" ve "bu toplantıda alınan kararların iptalini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, söz konusu olağan üstü toplantı kararı, binanın 6306 sayılı kentsel dönüşüm kanunu gereğince Bakırköy Belediyesi'nin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 16/10/2015 tarihli ve 48222 sayılı yıkım kararı üzerine alınmış olduğunu kendilerine Bakırköy 1. Noterliğinin 09/02/2016 tarih ve 03543 yevmiye numarası ile kararlar ve durum ihtar edildiğini, davanın süresinde açılmadığını ve davayı açmakta kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Ilk derece mahkemesince, davanın kabulü ile 31/10/2015 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptaline karar verilmiştir. Davalı vekili istinaf dilekçesinde 6306 sayılı yasa gereğince 16/10/2015 tarihinde yıkım kararı alındığını ve tebliğ edildiğini, yıkım için 60 gün süre verildiğini bunun üzerine toplantıya ihtiyaç duyulduğunu, toplantının tüm maliklere sözlü, yazılı ve posta yoluyla bildirildiğini, toplantının yasal hükümlere uygun yapıldığını, binanın 10/02/2017 tarihinde yıkıldığını, toplantı gününde tüm kat maliklerinin katıldığını, kararın oy çokluğuyla alındığını, davacıların toplantıya katıldıkları halde toplantı çıkısı hazurun cetvelindeki imzaların üzerini çizdiklerini, davanın süresinde açılmadığını, davacıların kötü niyetli olduklarını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir. 

Dava, olağan üstü kat malikleri kurulu kararlarının iptali talebine ilişkindir. İncelenen dosyada, ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olup, davacı ile davalılar kat malikidirler. Tapu kaydı üzerine 6306 sayılı yasa kapsamında 10/03/2015 tarihinde riskli bina şerhi konulmuştur. KMK 29/2 maddesi gereğince kat malikleri kurulu, önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Bu madde gereğince yapılan toplantı "olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısıdır. İptali istenilen 31/10/2015 tarihinde yapılan toplantı da olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısıdır. KMK'nun 29/2 maddesi gereğince toplantı sebebi ile tarihinin toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı kâğıdıyla veya taahhütlü mektupla bildirilmesi zorunludur. İptali istenilen toplantıya davacılardan I. N. K. vekaleten, C. K. asaleten katılmış olduklarından bu davacıların çağrının usulsüz olduğu iddiasına dayalı iptal davası açma hakları yoktur.

Davacı Y. K.'e hiç toplantı çağrısı tebliğ edilmediği Davacı H. A.'a ise toplantı çağrısı tebligatının toplantı tarihinden 4 gün önce, 27/10/2015 tarihinde yapıldığı ve bu davacıların toplantıya katılmadıkları anlaşıldığından davacılar Y. K. ve H. A.'ın çağrının usulsüz olduğu iddiasına dayalı iptal davası açma hakları doğmuştur. KMK'nun 33. maddesi gereğince, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı ögrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. KMK'nun 19, 24, 25, 28,42, 44 ve 45. maddelerine dayalı olarak açılan davalarda süre koşulu aranmamaktadır. Iptali istenilen kat malikleri kurulu toplantısında; yönetici ve denetçi seçimi yapılmış, kat maliklerinden izin almadan zemin kattaki daireleri dükkana çeviren kat malikleri için resmi kuruluşlara şikâyette bulunulmasına, bu işlemler için yönetici tarafından I. M.’ya yetki verilmesine, belediye ve bakanlıktan gelen yıkım tebligatları doğrultusunda binadaki kiracıların çıkartılmasına, yıkım ruhsatının alınması ve binanın yenilenmesi için teklif veren Cenk İnşaat'ın verdiği teklifin uygun bulunmasına seklinde kararlar alınmıştır. Binanın yeniden yapılması KMK 45. maddesi uyarınca ana gayrimenkulün önemli yönetim isleri kapsamında alınmış kararlar olduğundan süre şartı aranmaksızın iptal davası açılabileceğinden dava tarihi itibarıyla süreye bakılmamıştır.

Davacılar Y. K. ve H. A.'a usulüne uygun çağrı yapılmadığından ilk derece mahkemesinin kararı bu davacılar yönünden usul ve yasaya uygun bulunmuş ve davalı vekilinin istinaf talebi bu davacılar yönünden yerinde görülmemiştir.

Davacılar C. K. ve I. N. K. dava konusu kat malikleri kurulu toplantısına katılmalarına rağmen toplantıda alınan kararlar hakkında olumsuz oy kullanmadıklarından bu davacıların davalarının reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya uygun bulunmadığından istinaf talebinin kısmen kabulü ile bu davacılar yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiştir.